Remise en cause de l’application de la jurisprudence Quemener

Remise en cause de l’application de la jurisprudence Quemener en cas de réévaluation libre d’un immeuble détenu par une SCI fiscalement transparente suivie de la Transmission Universelle de Patrimoine (TUP) de la SCI

La fréquence des transactions immobilières portant sur les titres de sociétés de personnes avait amené le Conseil d’Etat à adopter une solution prétorienne quant aux modalités de calcul de la plus-value fiscale imposable entre les mains du vendeur, solution permettant de tenir compte du régime de translucidité fiscale de ces sociétés.

Ainsi, en vue d’éviter une double imposition d’un même profit ou la double déduction d’une même perte, il ressort de la décision du Conseil d’Etat dite « Quemener » (16 février 2000, n° 133296) que le prix de revient fiscal des parts, pris en compte pour le calcul de la plus-value de cession, doit être majoré des bénéfices imposés et des pertes comblées par l’associé, et minoré des bénéfices qui lui ont été répartis et des déficits qu’il a pu déduire.

L’Administration, par une décision de rescrit (RES n°2007/54 du 11 décembre 2007 reprise dans Bofip au BOI-BIC-PVMV-40-30-20 n°90) a admis l’application de ces principes pour le calcul de la plus ou moins-value générée à l’occasion de la dissolution sans liquidation (« TUP ») d’une SCI, précédée juste avant de la libre réévaluation de ses actifs immobiliers.

C’est cette même position administrative que le ministre du budget a curieusement tenté et réussi à remettre en cause devant le Conseil d’Etat.

Ainsi, suivant les recommandations du Commissaire du Gouvernement, les juges du Conseil d’Etat ont jugé qu’en l’absence d’imposition effective de la plus-value issue de la réévaluation libre opérée par une société translucide, il n’y a pas lieu d’en tenir compte pour le calcul des plus ou moins-values d’annulation de ses titres entre les mains de son associé suite à sa dissolution sans liquidation.

En clair, les opérations de réévaluation libre d’actifs immobiliers suivies de la dissolution sans liquidation de la société ayant réévalué ses actifs ne peuvent, selon le Conseil d’Etat, être mises en œuvre en toute neutralité fiscale que dans certaines conditions.

Si la décision Quemener du 16 février 2000 avait suscité en pratique une multitude d’interrogations sur ses modalités précises d’application que le juge, l’Administration et les praticiens ont tenté de solutionner au fil des ans, ces nouvelles décisions, loin de lever les doutes des praticiens, semblent engendrer des questions encore plus fondamentales :

      • Cette décision doit-elle être considérée comme une décision de principe ou une décision d’espèce compte tenu des faits très particuliers de l’espèce soumis au Conseil d’Etat et du contexte international de l’opération de restructuration examinée impliquant des effets collatéraux liés à la convention fiscale entre la France et le Luxembourg récemment renégociée ?
      • Cette décision doit-elle être considérée comme applicable uniquement aux opérations de réévaluation libre d’actifs accompagnées au titre du même exercice d’une TUP ou doit-elle l’être indépendamment des exercices de réalisation de ces opérations et de la circonstance que la plus-value de réévaluation ait été effectivement ou pas taxée ?
      • Quid de la sécurité juridique des contribuables ? Au jour de la publication de l’arrêt, le rescrit précité figure dans le Bofip et demeure, en principe, opposable à l’administration fiscale. Jusqu’à quelle date cette opposabilité resterait effective ? Si les opérations réalisées durant les exercices clos avant une éventuelle modification du Bofip devraient être, en principe, préservées, l’Administration ne pourrait-elle pas être tentée, forte de cet arrêt, de drastiquement restreindre pour le passé la portée de son rescrit en admettant son application uniquement aux opérations ayant entrainé une double imposition juridique ?

Une chose est certaine, la pratique transactionnelle en immobilier devra s’adapter sans délai pour répondre à cette nouvelle donne qui impacte directement le cœur des tractations commerciales entre vendeurs et acquéreurs.

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Sarvi Keyhani

Sarvi Keyhani, Avocat Associée, est spécialisée en fiscalité immobilière. Elle accompagne des investisseurs internationaux sur des opérations immobilières complexes. Elle conseille notamment de nombreux fonds immobiliers internationaux en matière de […]

Jemmar Soufiane
Soufiane Jemmar

Soufiane Jemmar est avocat Senior Manager dans le département dédié à la fiscalité immobilière. Son champ d’intervention couvre la fiscalité directe des entreprises notamment dans le cadre de la gestion […]