ISF et patrimoine immobilier : l’impact de la réforme Macron

Le Président de la République, Emmanuel Macron, entend réformer l’actuel impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour en faire selon ses termes « un impôt sur la rente immobilière ».

L’immobilier occupe, en effet, une place importante dans le patrimoine des français. Selon l’INSEE, près de 63 % des ménages disposent d’un patrimoine immobilier. En 2016, l’ISF a concerné près de 343 000 assujettis et a généré plus de 5 milliards d’euros de recettes fiscales.

L’idée est d’exclure les placements financiers, l’épargne (en ce compris les assurances-vie) et autres valeurs mobilières du champ d’application de l’ISF pour n’assujettir que les contribuables détenant un patrimoine immobilier. Cette exclusion, qui engendrerait une perte fiscale pour l’Etat de l’ordre de 2 milliards d’euros, se justifierait par le fait qu’il ne faut pas fiscaliser davantage « la part qui finance l’économie réelle ».

Instaurer un impôt sur la seule fortune immobilière revient donc à postuler du fait que les investissements dans l’immobilier ne concourent pas à la croissance de l’économie. Pourtant, les chiffres montrent que ces investissements représentent un facteur de croissance et d’emploi dans le secteur du logement et de la construction et permettent de générer chaque année plus de 60 milliards de recettes fiscales.

La question sous-jacente sera donc de savoir ce que recouvrera la notion de « patrimoine immobilier », et notamment la qualification qui sera donnée aux parts des sociétés à prépondérance immobilière. En effet, bien que ces titres constituent à ce jour des valeurs mobilières par nature, il est à craindre qu’ils seront inclus dans ce patrimoine immobilier. L’autre problématique que nous pourrions avoir porte sur la question de savoir si le barème de l’ISF sera revu à la hausse pour compenser la perte des recettes fiscales entraînée par la modification de l’assiette des biens soumis à l’ISF.

Ce faisant, l’imposition sur la propriété des biens se verrait encore être augmentée, alors que notre pays connaît la pression fiscale immobilière la plus élevée d’Europe. A titre d’exemple, il ressort en effet que la cession d’un immeuble (hors résidence principale) est totalement exonérée de plus-value en France à compter de 22 ans de détention contre seulement 10 ans en Allemagne et 5 ans en Italie.

Si un scénario moins pessimiste voyait le jour (c’est-à-dire, en substance le maintien des taux d’imposition actuel malgré la perte de recette pour la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP)), osons rappeler que la baisse des taux de mutations à titre onéreux (« les frais de notaire ») permettrait néanmoins d’adresser un signal positif aux (futurs) propriétaires et investisseurs dans l’immobilier. Une telle diminution des droits de mutation (associée au maintien des taux d’intérêts à un niveau bas) profiterait directement aux finances publiques du fait de l’augmentation certaine du volume des transactions. Souhaitons donc en matière de fiscalité immobilière comme en matière de fiscalité des investissements un contre choc fiscal lisible et durable dès la prochaine loi de finances.

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Nicolas Meurant

Nicolas Meurant, Avocat Associé, a plus de 15 années d’expérience de conseil aux sociétés et aux particuliers dans un environnement international. Il a développé une solide compétence en matière de […]

Orianne Achéritéguy
Orianne Achéritéguy

Avocat au Barreau de Paris, Orianne Achéritéguy est Directeur au sein du département GES Global Rewards de Taj/Deloitte à Paris. Orianne a plus de 10 années d’expérience de conseil en […]