Exonération IFI de l’immobilier d’entreprise : une réponse ministérielle vient semer le doute

Sous certaines conditions, l’immeuble affecté à l’activité professionnelle du contribuable est exonéré d’IFI.

Plusieurs dispositifs le prévoient, décryptons.

Les dispositifs de l’article 965 du CGI

Sont exclus de l’assiette de l’IFI :

  • Les biens détenus par des sociétés opérationnelles dont le contribuable détient moins de 10 %
  • Les biens affectés à l’exploitation de la société qui les détient ou d’une société du groupe lorsque l’activité de la société dans laquelle le contribuable détient les titres est opérationnelle.

L’exonération au titre de l’activité professionnelle de l’article 975 du CGI

Sont exonérés d’IFI, les biens détenus directement ou indirectement par le contribuable et affectés directement à son activité « professionnelle », sous réserve des conditions suivantes :

  • L’exercice de manière significative l’une des fonctions énumérées par la loi et donnant lieu à une rémunération normale et procurant plus de la moitié des revenus professionnels
  • La détention d’au moins 25 % des droits de vote attachés à sa participation dans la société, directement avec son conjoint, ascendants, descendants, frères ou sœurs

FOCUS : la réponse ministérielle du 2 février 2021 (n°20302)

Une réponse ministérielle en date du 2 févier 2021 (n° 20302) est venue semer le doute quant à l’exonération des biens affectés à l’activité professionnelle du contribuable prévue à l’article 975 du CGI.

La qualification de bien professionnel est ainsi rejetée s’agissant des biens affectés à une société autre que constitutive de l’outil professionnel du contribuable.

La question portait sur le schéma fréquemment rencontré où le bien immobilier qui fait partie du patrimoine privé du redevable est donné en location à la société holding, actif professionnel du redevable, laquelle le sous-loue à une société filiale utilisatrice.

Mme Anne Brugnera demandait si, « lorsque le bien immobilier qui fait partie du patrimoine privé du redevable est utilisé en tout ou partie par une filiale opérationnelle de la société holding animatrice dont les titres constituent un actif professionnel pour le redevable, il peut être envisagé d’étendre l’exonération d’IFI au titre de l’actif professionnel aux cas où la location est consentie directement à la filiale d’exploitation utilisatrice, et cela afin d’éviter le montage d’opérations particulièrement complexe. »

Le ministre a répondu par la négative : l’exonération ne peut être admise dès lors que la filiale ne constitue pas l’outil professionnel du redevable. L’exonération ne s’appliquerait donc qu’aux seuls biens affectés à l’activité de la société constitutive de l’outil de travail du redevable.

Il conclut par ailleurs que dans le cas particulier de détention via une holding animatrice contrôlant et animant la filiale opérationnelle à laquelle le bien immobilier est affecté, une analyse de la situation par l’Administration est recommandée via une demande de rescrit afin qu’elle puisse statuer sur le bénéfice de l’exonération.

Quels enseignements sont à en tirer et quelle peut être la portée de cette réponse ?

La réponse du Ministre laisse entendre le schéma fréquemment utilisé de location du bien concerné à une société holding qui le sous-loue ensuite à sa filiale ne bénéficie pas automatiquement de l’exonération prévue à l’article 975 du CGI.

L’incitation à recourir à la demande de rescrit démontre l’attention que porte l’administration sur les dispositifs d’exonération d’IFI de l’immobilier d’entreprise.

Il nous semble toutefois que la portée cette décision doit être nuancée.

Son application est en effet limitée au cas d’exonération prévu par l’article 975 du CGI dont le champ d’application est résiduel (cas d’absence de lien capitalistiques entre la personne morale propriétaire et la personne morale exploitante, lorsque le seul lien entre propriété et utilisation de l’immeuble est le contribuable lui-même).

Dans la majorité des cas, en effet, l’exclusion pour affectation des actifs immobiliers à l’activité opérationnelle des sociétés du groupe (article 965 du CGI) suffit à elle seule à exonérer d’IFI les actifs concernés.

L’administration confirme son inclination à défendre le concept de bien professionnel unique ce qui n’est certes pas nouveau mais plus difficilement soutenable en matière d’IFI puisque plusieurs immeubles peuvent être affectés à des sociétés opérationnelles.

Il ne faut donc pas jurer que les solutions retenues en matière d’exonération de biens professionnels seront systématiquement transposables à l’IFI : un contribuable averti en vaut deux !

Nicolas Meurant

Nicolas Meurant, Avocat Associé, a plus de 15 années d’expérience de conseil aux sociétés et aux particuliers dans un environnement international. Il a développé une solide compétence en matière de […]

Caroline Wiesener

Caroline a rejoint Taj en 2015 et a développé une expertise en matière de conception et mise en œuvre de schémas d’investissement et conseil en rémunération des dirigeants. Elle possède […]