Dette afférente à la résidence principale & IFI : la limitation de la déductibilité de la dette afférente à la résidence principale repose t-elle sur une base légale ? 

La notice destinée à aider les contribuables à remplir leur déclaration d’IFI, récemment publiée par l’administration fiscale sur son site internet, indique qu’un « abattement de 30% étant pratiqué sur la valeur de la résidence principale, les dettes contractées pour son acquisition ne sont déductibles qu’à hauteur de 70% de leur valeur ».

Cette position contraste avec celle retenue dans le cadre de l’ancien ISF. En effet, depuis une jurisprudence de 1996 (Cour de Cassation chambre commerciale 13 février 1996 n° 301 Fleury), et la confirmation qu’un bien occupé doit faire l’objet d’une évaluation prenant en compte cette circonstance, le contribuable bénéficie d’un abattement de 30% sur la valeur vénale réelle de sa résidence principale (article 885 S du CGI dans sa version modifiée par la Loi n°2007-1223 du 21 août 2007). Cette disposition a été reprise, mot pour mot, dans le cadre du nouvel IFI (article 973 du CGI).

C’est sur cette base que la doctrine administrative est venue préciser, s’agissant de l’ISF, que « l’abattement de 30% appliqué sur la résidence principale ne constituant pas une exonération, un emprunt immobilier contracté pour l’acquisition de cette-ci est admis en déduction en totalité pour la détermination du patrimoine imposable à l’ISF » (BOI-PAT-ISF-30-60-30-20130614 §40).

L’article 974 du CGI définissant le passif déductible du  nouvel IFI prévoit que « sont déductibles les dettes afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de la valeur imposable ».

Pour autant, la résidence principale demeure bien imposable à l’IFI à hauteur de 100% de sa valeur vénale, sans bénéfice d’une quelconque exonération. Seul un abattement est effectué pour en fixer la valeur vénale réelle en tenant compte de son occupation par son propriétaire.

Dès lors, rien ne semble fonder, en droit, cette nouvelle position de l’Administration, qui va également à l’encontre des positions énoncées lors des débats parlementaires au sujet des règles de l’IFI (Sénat, séance du 23 novembre 2017) : « Cet impôt sur la fortune immobilière, je le rappelle, ne fera aucun perdant. Il reprend exactement les règles de l’ISF sur le volet « immobilier » : même seuil et même abattement de 30% sur la résidence principale ».

Si l’on peut légitimement s’interroger sur la portée et les conséquences résultants de la modification législative du texte relatif à l’assiette imposable de l’IFI, et non plus au passif déductible comme au temps de l’ISF (article 885 G quater du CGI), on ne peut néanmoins que s’émouvoir de l’insécurité juridique dans laquelle sont placés les contribuables, mis devant le fait accompli par un texte non-normatif – la notice ne valant pas doctrine administrative au sens de l’article L.80 A du LFP –  publié en catimini quelques jours seulement avant la date limite de dépôt de la déclaration IFI. L’administration ne s’étant pas exprimée de façon opposable on ne peut que regretter un possible revirement doctrinal sans fondement législatif à quelques jours du dépôt des premières déclarations d’IFI. Le consentement à l’impôt est une nouvelle fois écorné par ces méthodes dont on avait compris qu’elles n’avaient plus leur place dans une société de confiance.

Nicolas Meurant

Nicolas Meurant, Avocat Associé, a plus de 15 années d’expérience de conseil aux sociétés et aux particuliers dans un environnement international. Il a développé une solide compétence en matière de […]

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Joanna Chamberland

Joanna, avocate, a rejoint l’équipe Global Rewards du cabinet Taj en 2016. Elle participe dans ce cadre à la mise en place de schémas d’actionnariats et de plans mondiaux de […]