Contentieux & Coronavirus : la crise sanitaire à l’origine de tensions entre bailleurs et preneurs commerciaux ?

L’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid-19 a entrainé la fermeture de tous « lieux accueillant du public, non indispensables à la vie de la Nation » en marquant le début des difficultés pour certains preneurs d’honorer leur obligation de payer les loyers relatifs à leurs locaux commerciaux.
Car si la fermeture administrative a duré près de deux mois, les loyers et les charges n’ont pas pour autant cessé de courir.

Pour faire face à cette situation, les preneurs en difficulté ont tenté d’obtenir des bailleurs une réduction de loyer pour la période de fermeture voire une sortie des baux commerciaux en question en se fondant sur les mesures exceptionnelles mises en place par le gouvernement mais également sur les textes de droit commun.

En effet, les conséquences économiques liées à l’épidémie de la covid-19 ont poussé le gouvernement français à prendre plusieurs mesures temporaires par voie d’ordonnance dont certaines concernent notamment les baux commerciaux.

Ordonnances liées aux baux commerciaux : que disent-elles ?

L’ordonnance « locaux d’entreprise » n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de la covid-19 prévoit la neutralisation des sanctions contractuelles pour non-paiement des loyers et charges locatives dont l’échéance interviendrait durant une période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire. Cette période est désormais fixée au 10 juillet, étendant la période couverte jusqu’au 10 septembre.

Mais ces dispositions ne bénéficient qu’à certains preneurs, ceux qui sont éligibles au fonds de solidarité créé par l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020. Il s’agit de micro-entreprises, personnes physiques ou morales, devant satisfaire divers seuils de chiffre d’affaires et de bénéfice, ainsi qu’un plafond de 10 salariés au plus (v. le décret n°2020-378 du 31 mars 2020 relatif au paiement des loyers, renvoyant au décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité, lui-même modifié par le décret n°2020-394 du 2 avril 2020). Le premier constat qui s’impose est que puisque les nombreuses conditions sont cumulatives, un grand nombre d’entreprises se voient excluent du champ d’application.

De plus, l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prolongation des délais échus et l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face aux effets de la crise sanitaire ont aménagé certains délais contractuels en cas de manquement. Si cette ordonnance est applicable à toute entreprise, elle n’instaure qu’un moratoire facultatif de divers délais et dates d’échéance pendant la période juridiquement protégée : « les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet ».

Des solutions de droit commun ?

Si ces mesures d’adaptation peuvent parfois faciliter la vie de certaines entreprises afin de faire face aux conséquences de la crise sanitaire, celles-ci ont sans aucun doute plus d’outils à trouver en ayant recours aux mécanismes de droit commun :

  • La suspension du paiement des loyers : le preneur pourrait se fonder sur la non-exécution des obligations (obligation de délivrance et de mise à disposition notamment) résultant de la force majeure ou du fait du prince ou encore l’exception d’inexécution pour tenter d’obtenir de la part du bailleur la suspension du paiement des loyers durant la période de crise sanitaire
  • La révision du loyer : le preneur pourrait demander la révision du loyer à l’occasion de la révision triennale dont les conditions de forme et de fond sont déterminées par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce. Cette révision devra permettre de rétablir, à la demande de l’une des parties, la correspondance loyer/valeur locative que l’écoulement du temps depuis la conclusion du contrat a pu éventuellement altérer.
  • La renégociation des contrats en vue d’obtenir la réduction du loyer : si les loyers des baux commerciaux sont en général fixes, les parties pourraient tenter de faire jouer la clause d’imprévision pour demander la révision du montant du loyer (à condition bien sûr que les dispositions relatives à l’imprévision s’appliquent). Cette possibilité ne doit pas être exclue par le contrat et elle pourrait entrainer un débat judiciaire.
  • Le recours aux modes de sortie « classiques » des baux à l’initiative du preneur : le preneur pourrait mettre fin au contrat de bail, de manière anticipée, à l’expiration de la première ou de la deuxième période triennale. Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie d’huissier, et au moins 6 mois avant la fin des trois années en cours.
  • La possibilité de céder le bail : sauf stipulation contraire du contrat, le preneur pourrait sortir du bail en cédant à un repreneur l’intégralité du fonds de commerce (bail commercial inclus), ou juste le droit au bail (qui se poursuivra dans les mêmes conditions). Le bailleur ne peut pas s’opposer à la vente du fonds de commerce dans sa totalité (même activité, même clientèle), mais il peut interdire la cession du seul droit au bail.

Rappelons également qu’en cas de retard ou de non-paiement des loyers d’un bail commercial, le bailleur a la possibilité procéder à la résiliation du contrat en question et demander l’application des sanctions prévues au contrat (pénalités financières, intérêts de retard, dommages-intérêts, etc.)… lesquels ne pourront toutefois recevoir application durant la période juridiquement protégée prévue par l’ordonnance n° 2020-306, soit jusqu’au 23 juin inclus augmentée d’une période variable selon la situation d’espèce.

En tout état de cause, les parties peuvent évidemment mettre fin au bail de manière amiable, s’accordant pour une rupture anticipée du bail, avant la fin de la période triennale, accord qui doit être matérialisé par un écrit.

Nul doute que les tensions entre preneurs et bailleurs seront à l’origine de débats importants devant les tribunaux et on peut s’attendre à ce que le recours à la négociation et aux modes alternatifs de règlement des litiges soient privilégiés.

A ce titre, le Ministère de l’Economie et des Finances a indiqué dans un communiqué de presse du 3 juin dernier qu’une charte venait d’être signée entre des fédérations de bailleurs et de commerçants, encadrant les reports et annulations de loyers pour la période de confinement et la période de reprise jusqu’au 30 septembre 2020. Dans cette charte, les bailleurs consentent notamment à un report de trois mois de loyer pour les entreprises les plus fragilisées et il est prévu un recours à des modes non contentieux de règlement des litiges (médiation des entreprises et commissions départementales de conciliation des baux commerciaux). Cet état des choses, dont sa dimension politique, participe des arguments sur lequel pourront s’appuyer les preneurs pour négocier.

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Benjamin Balensi

Benjamin Balensi, Avocat Associé, exerce son activité au sein de l’équipe droit des affaires. Il conseille les sociétés françaises et les groupes internationaux dans le cadre du développement de leur […]

Elizabeth Giry-Deloison

Elizabeth Giry-Deloison est diplômée de l’Université de Paris Ouest Nanterre la Défense (en droit franco-allemand des affaires). Elle rejoint Taj en avril 2018 au sein du département Droit des affaires du bureau de […]